Gayrimenkul Hukuku

Kayseri’da faaliyet gösteren Doğan Hukuk ve Danışmanlık gayrimenkul hukuku avukatı Kayserida en iyi avukatlar kadrosu müvekkillerinin gayrimenkul işlemlerinin her türlü aşamasında danışmanlık hizmeti sunmaktadır. Gayrimenkul alanındaki hizmetler, imar mevzuatına uyum, gerekli izin ve ruhsatların alınması ile yönetim planlarının geliştirilmesi ve kira sözleşmelerinin düzenlenmesi dâhil gayrimenkulün geliştirilmesine ilişkin tüm hizmetleri kapsamaktadır.

Kayseri gayrimenkul avukatı ekibimiz gayrimenkul hukuku ve gayrimenkul davaları konusunda edindikleri deneyim ve bilgiler çerçevesinde, müvekkillerine en etkili sonucu sağlamak için hukuki destek vermektedirler. Gayrimenkul sektörü ülkemizde son yıllarda en hızlı gelişme gösteren sektörlerden biridir ve hukuk büromuz gayrimenkul bir başka değişle taşınmaz hukuku konusunda her türlü konuda danışmanlık yapmaktadır.

Doğan Hukuk ve Danışmanlık müvekkillerinin kat karşılığı inşaat sözleşmeleri hazırlanması, tapu iptal ve tescil davaları açılması ve takibi, ipotek tesisi, ipoteğin paraya çevrilmesi konularının takibi, İntifa hakkı, geçit hakkı, ayni haklara ilişkin ihtilafların çözümlenmesi, kentsel dönüşüm hukuku, ruhsatlandırma ve imar durumu belirlenmesi hizmetleri, müteahhitlik, tedarik, taşeronluk ve benzeri inşaat hizmetlerine ilişkin sözleşmeler, kat mülkiyeti ve irtifakı kurulumu, ön satış ve kiralama sözleşmeleri, yönetim planı uygulamaları ve tapuya şerhlerinin yapılması işlemlerinin her türlü aşamasında danışmanlık hizmeti sunmaktadır.

Kayseri gayrimenkul avukatı ekibimiz inşaat hukuku ve inşaat davaları konusunda edindikleri deneyim ve bilgiler çerçevesinde; kentsel dönüşüm hukuku, ruhsatlandırma ve imar durumu belirlenmesi hizmetleri, müteahhitlik, tedarik, taşeronluk ve benzeri inşaat hizmetlerine ilişkin sözleşmeler, kat mülkiyeti ve irtifakı kurulumu, ön satış ve kiralama sözleşmeleri, yönetim planı uygulamaları ve tapuya şerhlerinin yapılması konularında müvekkillerimize hukuki destek vermektedirler. Gayrimenkul sektörü ülkemizde son yıllarda özellikle kentsel dönüşüm uygulamaları sayesinde çok hızlı gelişme göstermektedir ve hukuk büromuz gayrimenkul hukuku konusunda her türlü konuda danışmanlık yapmaktadır.

Gayrimenkul Hukuku

Arsa, arazi, apartman, konut, arsa gibi taşınmaz olarak nitelendirilen yapılar hakkında her türlü düzenlemelerin bulunduğu ve taraflar arasında çıkan uyuşmazlıklara çözümlerin üretildiği hukuk dalına Gayrimenkul Hukuku denmektedir. Türk Hukuku’nda Gayrimenkul Hukuku’na ilişkin düzenlemeler 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun taşınmazlara ilişkin hükümlerin bulunduğu 4. kitabında yer almaktadır.

Gayrimenkul hukuku çok geniş kapsamlı bir hukuk dalıdır. Genel olarak; gayrimenkul alım ve satım sözleşmesi, kira sözleşmesi, kat irtifakı sözleşmesi, inşaat sözleşmesi, bina yönetimi ve site yönetimi sözleşmesi, proje yönetimi sözleşmesi, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi… gibi pek çok sözleşmenin düzenlenmesini, gayrimenkullerin satış sürecinin yürütülmesini, yatırım ortaklıklarına ilişkin işlemlerin yapılmasını kapsamaktadır. Bu anlamda açılmış veya açılacak olan ön alım davası, istihkak davası, kamulaştırma davası, el atmanın önlenmesi davası, izale-i şüyu davası, kira bedelinin belirlenmesi için açılacak dava ile tapu iptal ve tescil davalarında gayrimenkul hukukuna ilişkin hükümler uygulanacaktır.

En Sık Karşılaşılan Gayrimenkul Davaları;

Gayrimenkul hukuku ile ilgili sıklıkla açılan dava türleri aşağıdakilerle sınırlı olmamakla birlikte genel anlamda şunlardır;

Tapu İptal ve Tescil Davası Avukatı

Türk Medeni Kanunu’nun 1024. Maddesi gereğince bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, söz konusu ayni hak sahibinin bu tescili korunamayacaktır. Bağlayıcı olmayan bir hukukî işleme dayanan veya hukukî sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur. Böyle bir tescil yüzünden ayni hakkı zedelenen kimse bu yolsuz tescili iyi niyetli olmayan 3. Kişileri tapu sicilinin düzeltilmesi amacıyla dava edebilir.

Türk Medeni Kanunu’na göre taşınmaz mülkiyeti kural olarak geçerli ve hukuka uygun bir hukuki işleme dayalı ve tapu kütüğünde yapılacak tescil ile kazanılmakta ise de kanun koyucu tarafından bir takım şartlara bağlı olarak istisnai yollarla taşınmaz iktisabı mümkün kılınmıştır.

Olağan Zamanaşımı İle Kazanım

Olağan zamanaşımı ile kazanım ise bu yollardan biridir. Geçerli bir hukukî sebep olmaksızın tapu kütüğüne malik olarak yazılan kişi, taşınmaz üzerindeki zilyetliğini davasız ve aralıksız olarak on yıl süreyle ve iyi niyetle sürdürürse, onun bu yolla kazanmış olduğu mülkiyet hakkına itiraz edilemez.

Olağan zamanaşımı ile kazanımın şartlarını belirtmek gerekir ise; 1- Tapuya kayıtlı bir taşınmazın bulunması gerekmektedir. Zira işbu iktisap şeklinin temelinde tapuya kayıt işlemi yatmakta olup tapu kütüğünde kayıtlı olmayan taşınmazların olağan zamanaşımı ile iktisabı mümkün değildir. 2- Geçerli bir hukuki sebebe dayanmayan tescil. 3- Tapuda yapılan yolsuz tescilin aralıksız ve davasız 10 yıl sürmesi gerekmektedir. Geçerli bir sebebe dayanmaksızın tapuda malik olarak kaydedilen kişinin, bu taşınmaz üzerindeki zilyetliğini 10 yıl boyunda aralıksız ve davasız olarak sürdürmesi gerekmektedir. 4- Malik sıfatıyla zilyetliğin iyi niyetli olarak sürdürülmesi gerekmektedir.

Yukarıda ifade edilen her bir şart, olağan zamanaşımı ile iktisabın zaruri unsuru olup şartlardan birinin somut olayda bulunmaması olağan zamanaşımı ile iktisaba engel teşkil edecektir.

Olağanüstü Zamanaşımı İle İktisap

Zamanaşımı ile kazanım yollarından bir diğeri ise olağanüstü zamanaşımıdır. Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir.

Aynı koşullar altında, maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan veya yirmi yıl önce hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı bulunan taşınmazın tamamının veya bölünmesinde sakınca olmayan bir parçasının zilyedi de, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir.

Kanun düzenlemesi incelendiği takdirde olağanüstü zamanaşımı yoluyla kazanım için görülecektir ki; tapu sicilinde malikin kim olduğunun bilinmesine yarayacak, kimliğini ortaya koyacak gerekli bilgi ve belgelerin tapu sicilinden çıkarılmasının imkansız olması gerekmektedir. Bu durumlara örnek vermek gerekirse; tapu kütüğünde malik sütununun boş bırakılması, silinmesi ve yeniden yazılmaması, soyut ve nam-ı mevhum adına (mevcut olmayan hayali kişi) yazılması, hiç yaşamamış ve kaydının herhangi bir yerde bulunmamış olması, malik adının müphem, yetersiz ve soyut gösterilmiş olması gibi durumlarda malikin kim olduğunun anlaşılamadığı kabul edilir. Malikin tapu kütüğünden anlaşılamaması” sebebine dayalı açılan tapu iptali ve tescil davalarında, malike ilişkin olarak mahkemece kapsamlı araştırma yapılması gerekmektedir.

Yargıtay yerleşmiş içtihatlarında; mirasçılar arasında zamanaşımı ile taşınmaz mülkiyeti kazanılamayacağı, mirasçıların birbirine karşı malik sıfatıyla zilyetliğe dayanarak hak kazanmalarının mümkün olamayacağı vurgulanmaktadır.

Söz konusu tescil davaları Hazineye ve ilgili kamu tüzel kişilerine veya varsa tapuda malik gözüken kişinin mirasçılarına karşı açılması gerekmektedir.

Ortaklığın Giderilmesi Davası

Türk Medeni Kanunu’nun 642. maddesine göre mirasçılardan her biri her zaman mirasın paylaşılmasını isteyebilir. Her mirasçı, terekedeki belirli malların aynen, olanak yoksa satış yoluyla paylaştırılmasına karar verilmesini sulh mahkemesinden isteyebilir. Mirasçılardan birinin istemi üzerine hâkim, terekenin tamamını ve terekedeki malların her birini göz önünde tutarak, olanak varsa taşınmazlardan her birinin tamamının bir mirasçıya verilmesi suretiyle paylaştırmayı yapar. Mirasçılara verilen taşınmazların değerleri arasındaki fark para ödenmesi yoluyla giderilerek miras payları arasında denkleştirme sağlanır.

Satış isteğinin bulunup bulunmadığı da göz önünde tutulacaktır. Eğer satış isteği yoksa, satış suretiyle paydaşlığın giderilmesine gidilemeyecektir.

Bölme istemi durum ve koşullara uygun görülmezse ve özellikle paylı malın önemli bir değer kaybına uğramadan bölünmesine olanak yoksa, açık artırmayla satışa hükmolunur. Satışın paydaşlar arasında artırmayla yapılmasına karar verilmesi, bütün paydaşların rızasına bağlıdır.

Tapuda kayıtlı olmayan taşınmaz mallarda ortaklığın giderilmesi dava yolu ile istenemeyecektir. Ayrıca ortaklığın giderilmesi taşınmazın tamamı için söz konusu olacaktır. Belirli bir payın ortaklığının giderilmesi mümkün değildir.

Elbirliği ile mülkiyetin paylı mülkiyete dönüştürülmesi de mümkündür. Bir mirasçı, terekeye dahil malların tamamı veya bir kısmı üzerindeki elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi isteminde bulunduğu takdirde sulh hâkimi, diğer mirasçılara çağrıda bulunarak belirleyeceği süre içinde varsa itirazlarını bildirmeye davet eder. Elbirliği mülkiyetinin devamını haklı kılacak bir itiraz ileri sürülmediği veya mirasçılardan biri belirlenen süre içinde paylaşma davası açmadığı takdirde, istem konusu mal üzerindeki elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesine karar verilir.

Muris adına tapuda kayıtlı taşınmaz malın, mirasçılar arasında ortaklığın giderilmesi için tapuda intikal muamelesinin yapılması şart değildir. İbraz edilecek veraset ilamına göre intikal muamelesi yapılmadan da ortaklığın giderilmesine karar verilebilir.

Ortaklığın Giderilmesi Davaları Nasıl Açılır?

Mirasçılar araların imzalayacakları bir miras taksim sözleşmesi ile paylı yahut elbirliği ile mülkiyete tabii taşınır ve taşınmaz mallara üzerindeki ortaklığın giderilmesini sağlayabilirler. Ancak bu durumun mümkün olmadığı takdirde ortaklığın sona erdirilmesine ilişkin olarak dava edilmesi yoluyla ortaklığın giderilmesi mümkündür.

Ortaklığın giderilmesi davası, ortak olan tüm paydaşlara karşı taşınmazın bulunduğu il veya ilçedeki Sulh Hukuk Mahkemesinde açılır. Tüm paydaşların ortaklığın giderilmesi davasında yer alması zorunludur. Paydaşların birinin vefatı halinde mirasçılık belgesinde ismi geçen tüm mirasçıların davaya dahil edilmesi gerekmektedir. Bu davalarda tüm ortaklar davaya dahil edilmeksizin davanın sonuçlanması mümkün değildir. Paydaşlardan birinin mirasçı bırakmaksızın öldüğü belirlendiği takdirde son mirasçının Hazine olacağı düşünülmelidir.

Ecrimisil Davası Avukatı (Haksız İşgal Tazminatı)

Ecrimisil; bir eşyanın, sahibinin rızası bulunmaksızın, onun üzerinde tasarrufta bulunma yetkisine sahip olmayan kötüniyetli 3. kişi tarafından kullanılmasından dolayı oluşan zarara karşılık olmak üzere verilen tazminat olarak nitelenen özel giderim biçimidir. Ecrimisil davası da; malı haksız ve kötü niyetli olarak kullanan ve geri verme yükümlülüğünü yerine getirmeyen kişilerden haksız işgal tazminatının alınıp, bu eşyanın sahibine geri verilmesini amaçlayan bir dava türüdür.

Ecrimisil sanılanın aksine kira alacağı değildir. Kirada, kiracı ile kiraya verenin hukuka uygun olarak karşılıklı irade açıklamaları söz konusu iken; ecrimisilde hukuka uygun bir irade açıklaması yoktur. Kötüniyetli olan 3. kişinin, başkasına ait olduğunu bildiği bir gayrimenkulu, malikin veya zilyedin rızası olmaksızın, sanki kendi malıymış gibi kullanması, kiraya vermesi, kiraları toplaması hali söz konusudur.

Ecrimisil 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 995. Maddesinde düzenlenmiştir.

MADDE 995.- İyiniyetli olmayan zilyet, geri vermekle yükümlü olduğu şeyi haksız alıkoymuş olması yüzünden hak sahibine verdiği zararlar ve elde ettiği veya elde etmeyi ihmal eylediği ürünler karşılığında tazminat ödemek zorundadır.

Haksız İşgalciden Ecrimisil isteyebilmek için oluşması gereken bazı koşullar söz konusudur;

Haksız işgal olmalıdır

Bu şart birçok şekilde gerçekleşebilmektedir. Kiraya verilmiş taşınmazda kira sözleşmesinin sona ermiş olmasına rağmen sözleşmeyi yenilemeden kullanımın sürdürülmesi hali, henüz intikali gerçekleşmemiş taşınmazın mirasçılarca kullanılması hali, izinsiz inşaat yapılması, gayrimenkulün kendi malıymış gibi kiraya verilip kira bedelinin toplanması hali örnek olarak verilebilir.

İntifadan Men şartı

Paydaşlar kural olarak intifadan men edilmedikçe birbirinden ecrimisil isteyemeyeceklerinden, intifadan men koşulunun gerçekleşmesi de; ecrimisil istenen süreden önce davacı paydaşın davaya konu taşınmazdan ya da gelirinden yararlanmak isteğinin davalı paydaşa bildirilmiş olmasına bağlı olduğundan ayrıca intifadan men koşulunun gerçekleştiğine yönelik iddia yemin dâhil her türlü delille kanıtlanabilir nitelikte olduğundan bu kuralın bir takım istisnaları diyebileceğimiz durumlar uygulamada karşımıza çıkmaktadır. Bağ, bahçe, işyeri gibi doğal ürün veren bir nitelik taşıması, kiraya verilerek hukuksal semere elde edilen yerlerden olması, paylı taşınmazı işgal eden paydaşın bu yerin tamamında hak iddiası ve diğerlerinin paydaşlığını inkâr etmesi, paydaşlar arasında yapılan kullanım anlaşma sonucu her paydaşın yararlanacağı ortak taşınmaz veya bölümlerinin belirli bulunması, durumları da intifadan men kuralının istisnaları olarak yerleşik içtihatlarda karşımıza çıkmaktadır.

Haksız işgalden dolayı, malik veya zilyedin zarara uğraması

Eşyanın sahibinin mahrum kaldığı kar nedeni ile uğramış olduğu zararlar veya eşyanın kullanımı nedeni ile yıpranmadan dolayı oluşan zararlar bu kapsama girmektedir.

Eşyayı elinde bulunduran kişinin kötüniyetli olması

Kullanmış olduğu eşyanın başkasına ait olduğunu bilmesi ya da bilebilecek durumda olması gerekmektedir. İntifadan men koşulunun gerçekleşmesinden sonra artık iyi niyetten bahsedilemeyecektir.

Kötüniyetli zilyedin elde ettiği veya elde etmeyi ihmal ettiği semereler olmalıdır.

Haksız işgal tazminatı talebine bağlı olarak açılacak ecrimisil davaları 5 yıllık zamanaşımı süresine tabidir. Ayrıca ecrimisil talebine konu tazminat, sahip olduğu nitelik itibariyle geçmişe dönük olarak talep edilebilmektedir.

Ecrimisil davaları Asliye Hukuk Mahkemelerinde görülmekte olup, haksız işgale uğrayan şey taşınmaz ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemeleri yetkili olacaktır. Bu davalar ecrimisile konu haksız fiilin önlenmesi yani müdahalenin men’i davası veya tapu iptal davaları ile birlikte açılabileceği gibi, bu davalardan bağımsız olarak da açılabilmektedir.

El Atmanın Önlenmesi (Müdahalenin Men’i) Davası

Kişilerin temel haklarından biri olan mülkiyet hakkı; hukukumuzda 1982 sayılı T.C. Anayasası’nda ve 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nda düzenlenmiş olup, kişiye sahip olduğu şeyler üzerinde tam egemenlik sağlamaktadır. Buna göre eşya üzerinde mülkiyet hakkına sahip olan kişiler; bu eşyalar üzerinde kullanma, yararlanma ve tasarruf etme hak ve yetkisine sahiptirler.

Kişilerin sahip oldukları mülkiyet hakkına gelebilecek haksızlıklara ve saldırılara karşı onları koruyabilmek için çeşitli kanunlarla bazı düzenlemeler getirilmiştir. Bunlardan en önemlisi ve uygulamada en çok rastlanılanı Türk Medeni Kanunu’nun 683. Maddesinin 2. Fıkrasında yer almaktadır. İlgili düzenleme; ‘Malik, malını haksız olarak elinde bulunduran kimseye karşı istihkak davası açabileceği gibi, her türlü haksız el atmanın önlenmesini de dava edebilir.’ demek suretiyle malikin mülkiyet hakkını koruma amacına yönelik olarak iki dava türünü düzenlemiştir. Bunlardan bir tanesi de El Atmanın Önlenmesi Davasıdır.

El atmanın önlenmesi davası malikin mülkiyet hakkından doğan yetkilerini (kullanma, yararlanma, tasarruf etme) kullanmasını önleyen ve fiilen devam etmekte olan saldırılara karşı açılan bir dava türüdür. Dolayısıyla bu dava yolu ile malına haksız olarak müdahale edilen ve onu kullanmasına engel olunan kişinin bu engellemeyi bertaraf etmesi amaçlanmaktadır. Müdahale teşkil edecek eylemler; bir taşınmaza izinsiz olarak girilip oturulması şeklinde olabileceği gibi, taşınmazdaki mahsulün haksız olarak toplanması veya idarenin kamulaştırma yapmaksızın taşınmazdan fiili yol geçirmesi suretiyle çeşitli şekillerde gerçekleşebilmektir.

Dava Şartları:

• Davayı açacak kişi mülkiyet hakkına sahip olmalıdır. Dolayısıyla dava ancak malik veya malikin mirasçıları açabilecektir.
• Kişinin sahip olduğu şey üzerinde haksız müdahale olmalıdır.
• Saldırı halen devam ediyor olmalıdır.

El atmanın önlenmesi davası, dava konusu eşyanın sahibi tarafından malını haksız yere elinde bulunduran kişiye karşı açılmaktadır. Söz konusu davalar için görevli mahkemeler Asliye Hukuk Mahkemeleridir. Yetki bakımından ise; genel olarak davalının ikametgâhının bulunduğu yerdeki mahkemeler yetkili olup, dava konusu taşınmaz ise taşınmazın bulunduğu yerdeki mahkemeler yetkili olmaktadır. Ayrıca bu davada mülkiyet hakkının korunmasını amaçladığı için herhangi bir zamanaşımı süresi söz konusu değildir. Dolayısıyla şartlar mevcut olduğu müddetçe her zaman bu dava açılabilmektedir.

Mahkeme tarafından açılan dava haklı görülürse ve davanın kabulüne karar verilirse, mahkeme tarafından verilen karar icraya konularak yapılan haksız müdahale bertaraf edilebilecektir.

Ayıplı Gayrimenkul Davası Nedir?

Hukuki bir terim olarak ayıp, üstlenilen işte ya da edimde vaat edilen hususların tam olarak gerçekleştirilmemesini ifade eder. Söz konusu ayıplar bir ya da birden fazla olabilir. Örneğin ücreti karşılığında bir masa yapılacaktır fakat teslim edilen masanın bir ayağı çürüktür. Bu durumda ayıptan söz edilecektir. Ayıbın varlığı halinde zararla karşılaşan tarafın bir takım hakları vardır. Örneğin ücretsiz olarak aynısı ile değişim ya da ücretin iadesi gibi.

Görüldüğü üzere ayıp her edimde karşımıza çıkabilir. Burada belirtilecek olan ayıp ise gayrimenkulde görülen ayıplardır. Diğer bir anlatımla ayıplı konut durumunda ne gibi haklar söz konusudur bu hususlar vurgulanacaktır.

Bilindiği üzere gayrimenkulün inşa edilmesi, belli bir proje dahilinde olmaktadır. Kaç oda kaç salon olacağı, elektrik ya da su gibi zorunlu altyapıların başarılı bir şekilde kurulması, kullanılan boya ve kalıpların kalitesi gibi tüm hususlar, konutun inşasından önce üstlenilir. İşte bu gibi durumlarda gerçekleştirilecek ihlaller örneğin teslim edilen evde rutubet nedeniyle duvarlarda leke kalması fakat temiz bir konutun teslim edilmesinin kararlaştırılmış olması durumunda ayıplı ifadan söz edilecektir. Fakat ayıplı ifa ile aluid ifa karıştırılmamalıdır. Zira ayıplı ifa yukarıda belirtildiği üzere iken, aluid ifa tamamen farklı bir edimle borcun ifa edilmeye çalışılması durumunda karşımıza çıkar. Örnek olarak 3+1 olarak kararlaştırılan evin 2+1 olarak teslim edilmesi durumunda ayıplı ifa değil, aluid ifa söz konusudur.

Gayrimenkuller bakımından en sık karşılaşılan ayıplar şu şekilde gösterilebilir; imar planında, kullanılan malzemede, altyapının oluşturulmasında karşılaşılan ihlallerdir. Dolayısı ile bu gibi durumlarla karşılaşan tüketiciler derhal haklarını aramaya koyulmalıdırlar. Ayıplı konut durumunda tüketicinin hakları şu şekilde sıralanabilir;

• Ödediği bedeli ispat etmek kaydı ile bedel iadesini içeren sözleşmeyi fesih hakkı
• Ayıplı çıkan konutun iade ve teslim alınarak yerine aynı nitelikte ayıpsız bir konutun verilmesi
• Meydana çıkan ayıp oranından satış bedelinden indirim ve iade yapılması
• Meydana çıkan ayıpların ücretsiz ve herhangi bir ad altında bir bedel talep edilmeden ücretsiz tamir edilmesi

Görüldüğü üzere ayıbın birçok görünüm şekli söz konusudur ve herhangi birinin gerçekleşmesi, karşı tarafın sorumluluğunu doğurmaktadır. Bu nedenle ayıbın öğrenilmesinden hemen sonra bir avukattan yardım alınması tavsiye edilmektedir.

İnşaat Hukuku Nedir?

Ülke ekonomimizin en önemli kaynaklarından bir tanesi olan ve gayrimenkul sektörünün içerisinde yer alan inşaat sektörü, insan nüfusunun artışına bağlı olarak hızla gelişmiş ve büyümüştür. Buna bağlı olarak da inşaat sektörü alanında taraflar arasında yapılan işlemlerden doğan uyuşmazlıklar günden güne artmıştır. İnşaat sektöründeki gelişime paralel olarak artan uyuşmazlıklar hakkında çeşitli düzenlemelerin yapılması gerekmiş, böylelikle İnşaat Hukuku dediğimiz hukuk alanı oluşturulmuştur.

İnşaat Hukuku sadece bina ve eklentileri ile ilgili yapım işini değil, arazinin üzerinde, içinde ve altındaki tüm yapım faaliyetleri ile yapım işlerinin düzenlenmesine ilişkin yasal kurallar bütününe denmektedir.

İnşaat Hukukunu oluşturan temel kuralların önemli bir kısmı “Eser Sözleşmesi” ve “Satış Sözleşmesi” başlıkları altında 6098 sayılı Borçlar Kanunu’nda bulunmaktadır. Bunun dışında 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 683. ve 1030. maddeleri arasında da inşaatın yapılacağı arsanın hak sahipleri ile yapıyı sahiplenen taraflar arasında ortaya çıkan uyuşmazlıkları çözmeye yarayan hükümler bulunmaktadır.

İnşaat Avukatının Önemi

İnşaat Hukuku çok kapsamlı bir hukuk dalı olup genel anlamda; inşaat sözleşmelerinin hazırlanması, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin hazırlanması, ruhsatlandırma ve imar durumunun belirlenmesi hizmetleri, tapu tesis, iptal, tescil davalarının açılması ve takibi, ipotek tesisi, ipoteğin paraya çevrilmesi konularının takibi, intifa hakkı, geçit hakkı, ayni haklara ilişkin ihtilafların çözümlenmesi, ruhsatlandırma ve imar durumu belirlenmesi hizmetleri, müteahhitlik, tedarik, taşeronluk ve benzeri inşaat hizmetlerine ilişkin sözleşmeler, kat mülkiyeti ve irtifakı kurulumu, ön satış ve kiralama sözleşmeleri, yönetim planı uygulamaları ve tapuya şerhlerinin yapılması işlemleri bu alanda yapılan alanda yapılan işlemler arasında yer almaktadır.

Kentsel Dönüşüm Nedir ve Ortaya Çıkış Sebepleri Nelerdir?

1960’lı yılların sonunda sanayi ve ekonomideki gelişmelere bağlı olarak köylerden büyük şehirlere göçler başlamıştır. Şehir merkezlerinde aşırı nüfus yoğunluğu olmuş, bu da beraberinde plansız kentleşme, alt yapı yetersizliği, kaçak yapılaşma çevre kirliliği gibi çeşitli olumsuzlukları beraberinde getirmiştir. Bununla beraber Türkiye’nin jeolojik yapısı itibari ile aktif fay hatlarının olduğu deprem bölgesinde bulunduğu bir gerçektir. Geçmişten bugüne kadar ülkemizde yaşanan depremler maalesef ki büyük yıkımlara ve acılara sebebiyet vermiştir. Bu yıkımları önlemek amacıyla 2012 yılında 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun yürürlüğe girmiş, söz konusu kanunla beraber Kentsel Dönüşüm bilinci ülkemizde yavaş yavaş oluşmaya başlamıştır.

Kentsel Dönüşüm; şehirdeki kaçak yapıların önüne geçilmesi için ve depreme dayanıklı olmayan riskli binaların belirlenip yeniden yapılarak, doğal afetler sonucu oluşabilecek zararların en aza indirilmesi amacıyla yapılan, daha yaşanılabilir, sağlıklı kentler düzenlemeyi amaç edinen bir kamu projesidir.

Yukarıda belirtildiği üzere; kentsel dönüşüm ve kentsel dönüşüm sürecine ait düzenlemeler 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’da yer almaktadır.

Kentsel Dönüşüm Süreci Nasıl İlerler?

Kentsel Dönüşüm süreci Riskli Yapı Tespit Raporunun alınması ile başlamaktadır. Bu raporun alınabilmesi için maliklerden bir tanesinin başvurusu yeterlidir. Maliklerden herhangi biri veya bu kişilerin kanuni temsilcileri Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın yayınlamış olduğu listede yer alan lisanslı riskli yapı tespit kuruluşlarından herhangi birine başvurarak bu süreci başlatabilir. (Bunun dışında Çevre ve Şehircilik Bakanı da riskli alan tespiti için bu başvuruyu yapabilmektedir.)

Yapılan başvuru neticesinde söz konusu kuruluş binadan bir parça alır ve binanın riskli olup, olmadığı noktasında değerlendirme yapar. Değerlendirme sonucunda bina riskli yapı olarak tespit edilirse; söz konusu tespit Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’na bildirilir. Bakanlık da ilgili Tapu Müdürlüğüne binanın riskli yapı olduğunu, tapuya riskli olarak şerh edilmesi gerektiğini bildirir.

Tapu Müdürlüğü maliklere söz konusu binanın riskli olduğuna dair tebligatı yapar. Tebligatın maliklere ulaşmasından itibaren 15 gün içerisinde bu tespite itiraz edilebilir. İtiraz, Bakanlık nezdinde oluşturulan teknik heyet tarafından incelenir ve kabul edilirse, riskli yapı tespit raporu geçersiz olur. Riskli yapı tespitine itiraz edilmezse veya heyet tarafından yapılan inceleme sonucunda itiraz reddedilirse riskli yapı raporu kesinleşecektir. Kesinleşme ile beraber yapı artık arsa vasfına dönüşecek ve 60 günlük yıkım süreci başlayacaktır. Bu süre içerisinde ilgili belediye tarafından binanın elektrik, su ve doğalgaz hatları kesilir, maliklerden binanın tahliye edilmesi istenir. Eğer binayı tahliye etme noktasında sıkıntı çıkaran kişiler olursa, bunlar hakkında da Cumhuriyet Başsavcılığına suç duyurusunda bulunulabilecektir.

İmar Barışı

3194 sayılı İmar Kanununun geçici 16 ncı maddesi ile hayatımıza giren ve Yapı Kayıt Belgesi verilmesine ilişkin usul ve esasları tebliği kapsamında şartları düzenlenmiş olan İmar Barışı; İmar mevzuatına veya ruhsata aykırı yapılar kapsamında, herhangi bir yapı kaydı bulunmayan arsa tapulu yerler, hazine arazisi üzerindeki taşınmazlar ya da ruhsata aykırı yapılar için tapu benzeri bir belge olan ‘’ Yapı Kayıt Belgesi’’ verilmesi suretiyle taşınmazlara yasallık kazandırılmasıdır. Böylelikle vatandaşların mağduriyet yaşamakta olduğu kayıt dışı taşınmazlar bakımından elektrik, su, doğalgaz aboneliği bağlatma sorunlarının önüne geçilmekle birlikte, taşınmaz hukuk sisteminde yasal hale getirilerek, vatandaş ile devlet arasında ihtilaf oluşturan birçok sorunun ortadan kaldırılması hedeflenmektedir.

İmar Barışından Hangi Yapılar Faydalanabilir ?

İmar Barışından faydalanmak üzere, 31 Aralık 2017 tarihinden önce ruhsatsız olarak veya ruhsat eklerine aykırı yapılmış kırsal ve kentsel alanlardaki tüm yapılar başvuru yapabilecektir. Başvuru yapılamayacak olan taşınmazlar istisnai olarak Boğaziçi Sahil Şeridi ve öngörüm bölgesi ile Kayseri Tarihi Yarımadanın Sultanahmet ile Süleymaniye çevresi Gelibolu’da tarihi alanda kalan yerlerdir.

Hazine Taşınmazı Üzerindeki Yapılar Başvuru Yapabilecek midir?

Hazine taşınmazı üzerindeki yapılara da Yapı Kayıt Belgesi verilecek olup, taşınmazı hazineye ait tapu üzerinde bulunan ve kendisine ait tapusu olmayan vatandaşlarda başvuruda bulunabileceklerdir. Hazine taşınmazı üzerindeki yapılar bakımından Yapı Kayıt Belgesi alındıktan sonra yapının bulunduğu arsanın tapusu; Çevre ve Şehircilik Bakanlığı adına tahsis işlemleri tamamlandıktan sonra başvuru ile rayiç bedel üzerinden alınabilecektir. Bu satın alma bakımından belirli şartlar söz konusu olup, bu hususta bir uzmandan destek alınarak, hangi taşınmazların arsa tapularının alıma elverişli olduğu konusu öğrenilmesi faydalı olacaktır.

İmar Barışı Başvurusu (Yapı Kayıt Belgesi Müracaatı) Nasıl ve nereye Yapılır?

Başvurular e-devlet sistemi üzerinden yapılacak olup, vatandaşların beyanları doğrultusunda sisteme girilecek bilgiler aracılığı ile Yapı Kayıt Belgesi başvurusu gerçekleştirilmektedir. Şirket adına yapılacak başvurularda şirket yetkilisinin e-devlet sistemi üzerinden yapacağı başvuru geçerli kabul edilecek olup, birden fazla maliki bulunan yapılar bakımından ise de, maliklerden yetkilendirilmiş bir kişi veya yöneticinin başvurusu geçerli kabul edilmektedir. Yapılacak başvurularda hata yapmamak ve hukuki- cezai sorumluluklarla karşılaşmamak adına uzman desteğine başvurmak faydalı olacaktır.

İmar Barışı’nın Maliklere Sağlayacağı Faydalar Nelerdir?

İmar Barışından faydalanmak sureti ile Yapı Kayıt Belgesi alan yapılara, elektrik, su ve doğalgaz bağlatılabilecek ve bu hususta ilgili Belediye’ler ile kurumlarda yaşanmakta olan mağduriyetler son bulacaktır.

Belgenin alınması ardından, İmar Kanunu kapsamında verilmiş olan her türlü yıkım kararı ve para cezaları iptal edilmektedir. Bunun yanında Yapı Kayıt Belgesi taşınmazın mülk değerini arttıracak bir yasallık kazandırmakla birlikte, kaydın tapuya geçirilmesi halinde bankalar nezdinde de taşınmazın kredi durumunu olumlu yönde etkileyecektir.

İmar Barışı Başvurusu Ve Yapı Kayıt Bedeli Ödemesi İçin Son Tarihler Nelerdir?

İmar Barışı başvurusu için son tarih 31.10.2018’dir. Bu tarihe kadar başvuru yapan vatandaşlar, 31.12.2018 tarihine kadar Yapı Kayıt Belgesi bedelini ödemek sureti ile taşınmazlarına yasallık kazandırabileceklerdir.

İmar Barışı Başvurusu Akabinde Ödenecek Yapı Kayıt Bedeli Nasıl Hesaplanır?

Başvurucuların beyanı esas alınmak sureti ile hesaplanacak olan Yapı Kayıt Belgesi bedeli, arsa emlak değeri ile yapı yaklaşık maliyet bedeli toplamı üzerinden, konutlarda %3 ticari kullanımlarda %5 olacak şekilde hesaplanacaktır. Hem konut hem de ticari kullanımlı karma yapılar bakımından ise, taşınmazdaki ticari alanlar ile konut alanlarının oranları ayrı ayrı hesaplanmak sureti ile toplam ödeme bedeli tespit edilecektir.

Yapı Kayıt Belgesi Ne Zamana Kadar Geçerlidir?

Yapı Kayıt Belgesi yapının İmar Mevzuatı kapsamında yeniden yapılmasına ve yapıda 6306 Sayılı Kanun kapsamında Kentsel Dönüşüm sürecinin başlamasına kadar geçerliliğini korumaktadır. Yapı Kayıt belgesi müktesep hak oluşturmayacağından, taşınmazın yeniden inşa edilmesi halinde İmar Kanunu ve ilgili mevzuatlar geçerliliğini koruyacaktır.

İmar Barışı Kapsamında Kat Mülkiyeti Olarak Tapuya Tescil İşlemi Nasıl Gerçekleşecektir?

Yapı kullanma izin belgesi alınmaması sebebiyle Kat Mülkiyeti kurulamamış iskansız yapılarda başvuru üzerine tüm taşınmaz bakımından Yapı Kayıt Belgesi alınması akabinde, belirli koşullarda cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesisi işlemi gerçekleştirilebilecektir.

Gerek cins değişikliği gerekse de Kat Mülkiyetine geçişin Tapuda tescil edilebilmesi bakımından tüm maliklerin işleme muvafakat göstermesi, İmar Planında umumi hizmetlere denk gelmekte olan arsa alanlarının terkini, malikler tarafından onaylanan projenin elektronik ortamda Tapu Müdürlüğü’ne sunulması, zemin tespit tutanağı ve yönetim planının tapuya ibraz edilmesi gerekmektedir. Bu belgelerle birlikte ilgili tescil işlemlerinin cezai ve hukuki sorumluluk doğurmayacak şekilde tamamlanması adına uzman avukatlık ve mimarlık ofislerinden destek alınması faydalı olacaktır.

Tapuya tescil evraklarının ve belgelerinin hazır olması ile birlikte, daha önce Yapı Kayıt Belgesi alımında ödenmiş olan miktarla aynı miktarda ikinci bir ödeme gerçekleştirilmesi sonucunda, taşınmazın Kat Mülkiyeti tesisi kurulmuş olacaktır. Bunun akabinde ise tapudaki alım-satım işlemleri yasallık kazanacak ve kat mülkiyetli tapu bakımından bankaların kredi, ipotek ve her türlü bankacılık hizmetlerinden faydalanmak mümkün hale gelecektir.

İmar Barışı Başvuru Kapsamında Hukuki Desteğin Önemi Nedir?

İmar Barışı başvurusu vatandaşların beyanı esas alınmak sureti gerçekleştiğinden, verilen bilgilerin doğruluğu kapsamında Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın belge verildikten sonra her türlü iş ve işlem denetleme yetkisi bulunmaktadır. Başvuru şartları ve esaslarının düzenlemekte olan tebliğ kapsamında, e-Devlet sistemi üzerinden yapılan müracaatlarda yalan ve yanlış beyanda bulunanlar hakkında Türk Ceza Kanunu’nun 206. Maddesi Kapsamında “Resmi Belgenin Düzenlenmesinde Yalan Beyan” suç duyurusunda bulunulabilecektir.

Müracaatta verilecek bilgilerin doğru ölçülerde, nitelikte, sarih hukuki durumda ve doğrulukta verilmesi işbu sebeple çok büyük bir önem arz etmekte olup, aksi durumda başvurucunun cezai sorumluluğu gündeme gelebilecektir.

Doğan Hukuk ve Danışmanlık olarak; uzman avukat kadromuz ve çözüm ortağı mimarlarımızla birlikte, imar barışı başvurularınızın hukuka ve gerçeğe uygun biçimde yapılmasına hizmet etmekteyiz.

Yapı kayıt belgesi başvurunuz için; taşınmazların doğru ölçümlerinin gerçekleştirilmesi, ilgili başvuru evraklarının tertip edilmesi, başvurunun sizler adına e-devlet sistemi üzerinden yapılması ve takibi sonucunda yapı kayıt belgesinin alınması hususlarında hizmet vermekteyiz.

Bununla birlikte, yapı kayıt belgesinin tapuya tescil ettirmek isteyen binalar bakımından da başvuru sonrasında projelerin hazırlatılması, zemin etüdünün hazırlatılması, umumi hizmetler bakımından terklerin gerçekleştirilmesi ve yönetim planı hazırlanmak sureti ile tapuda kat mülkiyeti tesis edilmesi işlemine kadar tüm süreçte anlaşmalı mimarlık ofislerimizle birlikte paket halinde işlemlerinizi tamamlıyoruz.

Yasanın getirdiği bu haklardan hukuka uygun biçimde yararlanmak ve cezai sorumluluklar ile karşılaşmamak adına gerekli desteği almak ve sorularınız için bizimle iletişime geçmeniz faydalı olacaktır.

Sözleşme Hazırlanması Hizmetlerimiz

Yeni Türk Borçlar Kanunu kapsamında büromuz gayrimenkule bağlı ayıplar ve kira sözleşmeleri başta olmak üzere taraflar arasında çıkan her türlü taşınmaza ilişkin uyuşmazlığın çözümü için dava ve icra hizmetleri de sunmaktadır. Hizmetlerimizin kapsamına kamuoyunda “2-B” olarak bilinen orman vasfını kaybetmiş alanlar üzerinde mülkiyet kurulmasına yönelik hukuki destek verilmesi de girmektedir.

Gayrimenkul Avukatı Olarak Hizmetlerimiz

• Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri hazırlanması
• Tapu tesis, iptal, tescil davaları açılması ve takibi
• İpotek tesisi, ipoteğin paraya çevrilmesi konularının takibi
• İntifa hakkı, geçit hakkı, aynileştirilmiş şahsi haklara ilişkin ihtilafların çözümlenmesi
• Yapı kooperatifi yönetim ve işlemleri
• Ayıplı gayrimenkul davası
• El atmanın önlenmesi davası
• Ruhsatlandırma ve imar durumu belirlenmesi hizmetleri
• Müteahhitlik, tedarik, taşeronluk ve benzeri inşaat hizmetlerine ilişkin sözleşmeler
• Kat mülkiyeti ve irtifakı kurulumu
• Ön satış ve kiralama sözleşmeleri, yönetim planı uygulamaları ve tapuya şerhlerinin yapılması

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında büromuz kentsel dönüşüm hukuku ile ilgili her türlü hukuki hizmetleri sunmaktadır. Hizmetlerimizin kapsamına inşaat şirketi ile yapılacak olan Kat Karşılığı Arsa Satış Vaadi Sözleşmesi ve inşaatın ne tür malzeme ile yapılacağının karar altına alındığı Teknik Şartnamenin hazırlanması ve inşaat şirketi tarafından hazırlanmış olan bu tür sözleşmelerin incelenmesi de girmektedir.

“Gayrimenkul hukukundan doğan davalarda, davanın açılacağı mahkemenin belirlenmesinde 6100 sayılı Hukuk muhakemeleri kanunumuz özel ve kesin bir yetki şartı getirmiştir. Taşınmazın aynından doğan davalar taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılması gereklidir. Bu konuda yetki itirazı olabileceğinden gayrimenkul davalarında gayrimenkul avukatı ile hareket etmek doğru olacaktır.”

“Özellikle büyük rakamlara imal edilen yapılar düşünüldüğünde, gerek hak devirleri, gerekse taşınmazın inşaat aşamasından teslim aşamasına kadar geçen süreçte akdedilen sözleşmelerden, çıkan uyuşmazlıkların dava yoluyla çözüme kavuşturulması aşamalarında bir uzman gayrimenkul avukatına danışılması çok önemli hale gelmiştir.”

Arsa (Kat) Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi

Gayrimenkul Hukukunun önemli bir alanından olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri; arsa sahibi ile yüklenici (müteahhit, inşaat şirketleri) arasında yapılmaktadır. Burada yüklenici firma; kendisine devredilecek bir kısım arsa payı karşılığında, arsa üzerinde bina yapımını üstlenmektedir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenmiş olan özel sözleşme türlerinden değildir. Bu nedenle bu sözleşme; eser sözleşmeleri ile gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerine benzeyen kendine has, karma bir sözleşme türü olarak kabul edilmektedir. Dolayısıyla arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile ilgili olarak bir uyuşmazlığın meydana gelmesi durumunda, bu uyuşmazlığa uygulanacak hükümler; uygun düştüğü ölçüde 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’ndaki eser sözleşmelerine ilişkin hükümler ile gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerine ilişkin hükümlerdir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi iki taraflı bir sözleşme olduğu için tarafların birbirlerine karşı çeşitli yükümlülükleri, sorumlulukları vardır. Örneğin; arsa sahibi müteahhide sözleşmeye konu arsayı; bina yapımına müsait bir şekilde, kararlaştırılan zamanda teslim etmek zorundadır. Aynı şekilde müteahhit de sözleşmede ve sözleşme ekindeki teknik şartnamede öngörülen yapıyı tam ve eksiksiz, kusursuz, ayıpsız olarak süresi içerisinde yapıp teslim etmek zorundadır. Ancak bu noktada uygulamada maalesef ki çeşitli sıkıntılarla karşılaşılmaktadır. Bu sıkıntılara karşı da kanun koyucu koruyucu hükümler getirerek doğmuş veya doğabilecek zararları önlemeye çalışmıştır. Örneğin; müteahhidin gayrimenkulü geç teslim etmesi durumunda arsa maliki müteahhitten kira tazminatı isteyebilecektir veya binanın ayıplı şekilde teslim edilmesi durumunda tazminat davasının açılması imkânı getirilmiştir. Yine aynı şekilde binanın eksik bir şekilde teslim edilmesi durumunda eksik teslim tazminatı istenebilecektir.

Gayrimenkul Hukukundan Doğan Davalarda Yetki

Gayrimenkul hukukundan doğan davalarda, davanın açılacağı mahkemenin belirlenmesinde 6100 sayılı Türk Hukuk Muhakemeleri Kanunu özel ve kesin bir yetki şartı getirmiştir. Buna göre taşınmazın aynından doğan davaların taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılması gerekmektedir. Dolayısıyla taşınmaz ile alakalı olarak yukarıda sayılan sebeplerle veya başka sebeplerle açılacak davalar taşınmazın bulunduğu yerdeki mahkemelerde açılmalıdır.

Gayrimenkul Avukatı Ekibimize Ulaşın

Kayseri‘da çalışmalarına devam eden Doğan Hukuk ve Danışmanlık‘na ve Kayseri gayrimenkul avukatı için avukat kadromuza İletişim sayfamızdan ulaşabilirsiniz.