Covid-19 Salgınının İşyeri Kira Sözleşmelerine Etkisi-Kayseri Kira Hukuku ve Tahliye Avukatı

Tüm Dünya’da ve Türkiye’de görülen Covid-19 salgını ekonominin birçok alanı etkilenmiştir. Hatta ekonominin bazı alanlarında devlet tarafından getirilen hukuki düzenlemelerle birlikte yürütülen bazı faaliyetler zorunlu olarak durdurulmuştur.

Covid-19 salgını, gerek faaliyetleri zorunlu olarak ve geçici durdurulan işletmeler gerekse de tedbir amaçlı esnek çalışmaya geçip kazanç elde edemeyen işletmelerin kira sözleşmelerinin akıbeti sorunu gündemini beraberinde getirmiştir.

İçişleri Bakanlığının yayınladığı genelge ile ilk olarak gece kulüpleri, bar, pavyon, diskotek, tiyatro, sinema, gösteri merkezi, konser salonu, nişan/düğün salonu, çalgılı/müzikli lokanta/kafe, gazino, birahane, taverna, kahvehane, kıraathane, kafeterya, kır bahçesi, nargile salonu, nargile kafe, internet salonu, internet kafe, her türlü oyun salonları, her türlü kapalı çocuk oyun alanları (AVM ve lokanta içindekiler dahil), çay bahçesi, dernek lokalleri, lunapark, yüzme havuzu, hamam, sauna, kaplıca, masaj salonu, SPA ve spor merkezleri faaliyetleri geçici süreliğine durduruldu.

Akabindeki ek genelge ile bir diğer fiziksel temasın yoğun olduğu berber, kuaför, güzellik merkezlerinin faaliyetleri geçici olarak durdurulmuştur.

Yazımızda getirilen söz konusu düzenlemelerle birlikte zorunlu olarak faaliyetlerine geçici olarak durdurulan işletmelerin kira sözleşmelerine etkisi ele alınacaktır. Ayrıca genelgede direk olarak sayılmayıp kendi iç düzenlemeleri ile kapatılan AVM gibi yerlerin durumu da incelenecektir.

Faaliyetleri geçici olarak durdurulan işletmelerin kira sözleşmelerinin akıbeti

Türk Borçlar Kanunu Madde 136’da İfa imkansızlığı durumu düzenlenmiştir. Söz konusu düzenleme genel bir düzenleme olduğundan tarafların tacir  olup olmaması ayrımı olmaksızın bu düzenleme uygulama alanı bulabilecektir.

Bu düzenleme edimin yerine getirilmesinin sürekli olarak imkansızlığı durumunda uygulanmaktadır. Genelge ile getirilen düzenleme ile işletmelerin faaliyetleri geçici olarak durdurulmuştur. Söz konusu düzenlemeler ile kiralayanın kiralananı kullanma imkansızlığı söz konusu olmadığı görülmektedir. TBK madde 136 uygulama alanı bulduğu durumda sözleşme sona erecek ve kiralayan kiralananı bir daha kullanma hakkına haiz olamayacaktır. Bu genelge ile birlikte faaliyetlerine geçici olarak durdurulan işletmelerinin asıl niyetinin sözleşmeyi sona erdirmek olmadığı ve bu sebeple TBK madde 136’nın uygulama alanı bulamayacağı kanaatindeyiz. Kaldı ki Madde 136’da belirtilen imkansızlık çeşidi sürekli imkansızlık halidir. Tüm Dünya’yı etkisi altına alan salgının etkisinin şu aşamada geçici olduğu alınan önlemlerin geçici olarak alındığını da belirtmek isteriz. Bu sebeplerle TBK Madde 136 uygulama alanı bulamayacaktır.

Borçlunun geçici olarak kusuru olmaksızın borcunu yerine getiremediği durumlarda geçici ifa imkansızlığından söz edilir. Geçici ifa imkansızlığında doktrindeki yaygın görüşe göre alacaklının yani kiraya verenin mücbir sebebin sona ermesine kadar aynen ifayı istemesi geçici ifa imkansızlığına sebep olan durumun ortadan kalkmasına kadar mümkün olmayacak yani borçlunun borcunu yerine getirmesi geçici ifa imkansızlığının ortadan kalkmasına kadar ertelenecektir. Bu erteleme yani uzatma süresince alacaklı(kiraya veren) sözleşmeden dönme hakkını da kullanamayacaktır. Yalnız söz konusu genelgedeki mücbir sebep kiracının kiralayanı kullanma durumunu ortadan kaldırmamaktadır. Bu sebeple de geçici ifa imkansızlığının varlığından bahsetmek mümkün olmayacaktır.

Kısmen ifa imkansızlığı (TBK 137) kısmî imkânsızlık için alacaklının kısmî ifaya razı olması ve karşı edimin bölünebilir olması gerekir (TBK m. 137/II). Karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde karşı edim hasarının borçluda olduğu kısmî imkânsızlık hâllerinde alacaklının imkânsızlık nedeniyle elde edemediği tutar ile orantılı olarak onun ediminden indirim yapılır.

Kiraya verenin iradesinin kısmî ifa yönünde olması kısmi ifanın yerine getirilmesi için yeterli

değildir. Kiralayanın da kısmî ifada bulunma konusunda iradesinin varlığı aranır. Buna göre salgın ile birlikte kısmen ifa imkansızlığının kiralayanın kiralananı kullanabilme hakkı devam ettiğinden mümkün olamayacağı kanaatindeyiz.

Genelge kapsamında olmayıp kendi iç düzenlemeleri ile kapatılan işyerleri için geçici ve kısmen ifa imkansızlığı

Ancak yukarıda bahsettiğimiz faaliyetlerine geçici olarak son verilen işletmeler her ne kadar kiralananı kullanabilmekte ise de çeşitli yerler örneğin ; Kapalı çarşılar ve AVM’ler gibi kendi iç düzenlemeleri ile kapatılan işletmelerde kiralananın kullanılabilme gibi bir durumu da olmayacağından geçici veyahut kısmen ifa imkansızlığı hali bu gibi özel yerlerde uygulama alanı bulabilecektir.

Aşırı ifa güçlüğü TBK Madde 138’de düzenlenmiştir. Buna göre borcunu yerine getirmekte güçlük yaşayan kiracılar öncelikli olarak sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını talep edecek bunun mümkün olmadığı durumlarda sözleşmeyi feshedebilecektir.

COVİD-19 sebebiyle genelge ile faaliyetleri geçici olarak durdurulan işletmelerin aşırı ifa güçlüğü hükümlerinden yararlanabilmektedir. Anılan maddedeki uyarlama hakkı sözleşme hükümlerinin belirli bir süre askıya alınması şeklinde olabileceği gibi, sözleşme bedelinin indirilmesi, bedelin vadesinin uzatılması veya sözleşmede yer alan faizlerin indirimi şeklinde kullanılabilmektedir. TBK madde 138’deki uyarlamanın mümkün olmadığı durumda sözleşmenin feshini mümkün kılmaktadır. Ancak hem söz konusu şartlarda kiralayanın kiralananı feshi istenmemektedir. Kaldı ki 7226 sayılı Kanun ile ” 1/3/2020 tarihinden 30/6/2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenememesi kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmaz.” denilerek bu tarihler arasında feshin mümkün olmadığını göstermektedir.

Uygulamada COVİD-19 sebebiyle faaliyetlerine geçici olarak son verilen işletmeler kiralayana bildirim yaparak söz konusu salgının  aşırı ifa güçlüğü hükümleri kapsamında değerlendirilmesi istenmektedir.

Yazımız genel bilgilendirme amaçlı olup, konuyla ilgili detaylı bilgi ve sorularınız için borçlar hukuku alanında uzman bir avukata danışmanızı tavsiye ederiz.

Doğan Hukuk ve Danışmanlık, Kayseri Avukat, Kayseri Hukuk Bürosu, Kayseri Hukuki Danışmanlık, Kayseri İş Avukatı, Kısa Çalışma, Kısa Çalışma Ödeneği, Ücretsiz İzin, İşsizlik Fonu, Covid-19, Zorlayıcı Neden